Короткий ответ: если арендатор переводит самозанятому 20 000 руб одним платежом за квартиру, в приложении Мой налог безопаснее указывать все 20 000 руб. Просто взять и вычесть из этой суммы коммунальные услуги нельзя. Но есть важное исключение: отдельно выделенная компенсация коммуналки по счетчикам может не попадать в налоговую базу, если она зависит от фактического потребления жильца и подтверждена документами.
Я бы не советовал строить расчет по принципу заплатил управляющей компании, значит это мой расход. Для НПД такой логики почти нет. Самозанятый платит налог не с прибыли после расходов, а с дохода. Поэтому в споре 20 000 руб или 20 000 минус КУ главный документ не квитанция ЖКХ, а договор найма и то, как в нем разделены платежи.
Как самозанятому считать налог с аренды и коммуналки
На май 2026 года режим НПД разрешает сдавать именно жилые помещения: квартиру, комнату, жилой дом или часть дома. Это следует из статьи 6 закона 422-ФЗ, где аренда и наем жилых помещений выведены из общего запрета по передаче имущественных прав на недвижимость. ФНС на своем проекте по НПД отдельно приводит сдачу квартиры в аренду как пример деятельности, для которой режим подходит.
Ставки простые: 4 процента, если платит физлицо, и 6 процентов, если платит ИП или организация. Годовой лимит дохода по НПД остается 2,4 млн руб. При обычной долгосрочной сдаче за 20 000 руб в месяц лимит не проблема, но при нескольких объектах или посуточной аренде его уже стоит считать заранее.
- Доход фиксируется в приложении Мой налог после получения оплаты.
- Расходы на ремонт, комиссию, коммунальные услуги и ипотеку не уменьшают НПД.
- Если денег в месяце не было, налог за этот месяц по аренде не возникает.
- Если удержан депозит или он зачтен за последний месяц, эта часть становится доходом.
Вот где конкуренты в поиске часто дают слишком грубый ответ. Одни пишут, что налог идет со всех поступлений, включая коммуналку. Другие советуют просто разделять аренду и КУ. На практике верны обе мысли, но только в своих границах. ФНС в разъяснении по коммунальным платежам делит их на обязательную часть и часть по счетчикам. Обязательная часть есть у собственника независимо от жильца, а счетчиковая часть зависит от фактического потребления нанимателя.
| Ситуация | Что указывать в доходе НПД | Мой вывод |
|---|---|---|
| В договоре аренда 20 000 руб, коммуналку собственник платит сам | 20 000 руб | Налог 800 руб при арендаторе физлице |
| Арендатор переводит 20 000 руб единым платежом, внутри уже сидит КУ | 20 000 руб | Вычитать КУ рискованно, платеж выглядит как аренда |
| Аренда 20 000 руб плюс 3 000 руб по счетчикам отдельной строкой | 20 000 руб | Компенсацию по счетчикам можно не включать при нормальном договоре и квитанциях |
| Аренда 20 000 руб плюс 2 000 руб за содержание, взнос, фиксированное отопление без счетчика | 22 000 руб | Это обязательные платежи собственника, их лучше включать |
| Жилец платит ресурсникам напрямую | Только аренду | Деньги не проходят через арендодателя, дохода у него нет |
Пример с вашими 20 000 руб
Если в договоре написано, что квартира сдается за 20 000 руб в месяц, а коммунальные услуги отдельно не выделены, я бы показывал в Мой налог 20 000 руб. При ставке 4 процента налог составит 800 руб. Если начать самостоятельно вычитать, например, 4 000 руб коммуналки и пробивать чек на 16 000 руб, у налоговой появится простой вопрос: почему арендатор перевел 20 000 руб, а доход отражен меньше.
Другой вариант выглядит аккуратнее. В договоре фиксируется аренда 20 000 руб, а сверх нее жилец компенсирует воду, электричество и газ по приборам учета. Тогда чек самозанятого формируется на 20 000 руб, а компенсацию по счетчикам нужно подтверждать квитанциями, показаниями и расчетом. Это не налоговая магия, а нормальное разделение экономической выгоды и транзитной компенсации.
Я бы формулировал договор так, чтобы арендная плата и переменная счетчиковая компенсация были отдельными обязанностями. Не нужно писать хитро. Нужно писать понятно: аренда за месяц, порядок передачи показаний, срок оплаты счетчиковой части, какие услуги считаются счетчиковыми, кто хранит квитанции.
- Разделите аренду и коммуналку прямо в договоре.
- Не смешивайте один общий перевод, если хотите не включать счетчиковую компенсацию.
- Храните квитанции, показания счетчиков и переписку по расчету.
- В чеке указывайте период аренды, например аренда квартиры за май 2026.
- Не относите к счетчикам платежи за содержание жилья, капремонт и фиксированные начисления.
Что лучше прописать в договоре
Минимальный набор для собственника, который сдает квартиру как самозанятый, такой: статус плательщика НПД, сумма аренды, отдельный порядок компенсации счетчиковых коммунальных услуг, срок оплаты, обеспечительный платеж, ответственность за просрочку и порядок возврата депозита. Отдельно я бы указал, что чек по НПД выдается именно на арендную плату и на те суммы, которые признаются доходом арендодателя.
Если квартира сдается юридическому лицу или ИП, ставка уже 6 процентов. Если объект нежилой, режим НПД для такой аренды не подходит. Если это апартаменты, надо отдельно проверять статус помещения по документам, потому что бытовое слово апартаменты часто не равно жилое помещение в юридическом смысле.
НПД удобен, но не всесилен. Он похож на простой кассовый режим: получил доход, отразил доход, заплатил налог. По этой же причине в теме аренды полезно читать не только рекламные инструкции сервисов, но и первичные разъяснения ФНС. На TradExpert я уже разбирал, как формальный налоговый механизм может менять экономику сделки на примере материала про зарубежные заказы. А в истории про проверку самозанятых хорошо видно, что мелкая сумма не всегда означает мелкий риск.
Итог
Если сдаете квартиру как самозанятый за 20 000 руб и это вся сумма, которую арендатор платит вам за месяц, указывайте 20 000 руб. Не уменьшайте ее на коммунальные услуги как на расход. Уменьшение возможно только не как расход, а как исключение отдельной компенсации по счетчикам, если она не является вашей экономической выгодой и правильно оформлена.
Моя позиция: для большинства бытовых договоров безопасная схема такая: аренда отдельной суммой, счетчики отдельным расчетом, фиксированные коммунальные платежи внутри дохода или прямо на стороне собственника. Это чуть скучнее, чем просто вычесть КУ из 20 000 руб, зато намного спокойнее при вопросах от налоговой.
Источники для проверки: проект ФНС по НПД, статья 6 закона 422-ФЗ, разъяснение ФНС по коммунальным платежам.
